Rechtsanwalt für Baurecht & Immobilienrecht in Zürich & Luzern

Bauen wird immer komplexer und anspruchsvoller. Gesetze müssen eingehalten und Bewilligungen eingeholt werden. Beim Bauen müssen eine Vielzahl von Interessen aufeinander abgestimmt werden: Öffentliche Interessen der Raumplanung, Baupolizei-, Umwelt-, Verkehrs- und Naturschutzanliegen spielen eine ebenso grosse Rolle wie private Interessen betreffend Funktionalität, Preis und Termine.

Wir verfügen über ein Team von Spezialisten im Bau- und Immobilienrecht. Unsere Kanzlei zeichnet sich mit umfassenden Kenntnissen in folgenden Vertragsarten aus:

Das bedeutet, dass wir neben rechtlichen Fragen auch die wirtschaftlichen und finanziellen Aspekte in unsere Arbeit mit einbeziehen.

Wir beraten und vertreten Unternehmen und Private in allen Fragen des privaten Bau- und Immobilienrechts, einschliesslich dem Kauf und Verkauf von Immobilien, dem Abschluss von Bau- und Werkverträgen, der Gründung, Organisation und Verwaltung von Stockwerkeigentumsgemeinschaften, insbesondere zu folgenden Themen:

Das Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB) ermöglicht es Handwerkern, ihre Werklohnforderung mit einem gesetzlichen Pfandrecht am Baugrundstück abzusichern. Wir beraten und vertreten Sie umfassend im Zusammenhang mit Bauhandwerkerpfandrechten.

Für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes ist erforderlich, dass der Handwerker eine Arbeitsleistung erbracht hat. Die Arbeitsleistung muss die Lieferung von Material und Arbeit oder die Leistung von Arbeit allein zu einer Baute auf einem Grundstück zum Inhalt haben. Die Arbeitsleistung darf keine rein geistige sein, sondern muss physisch in Erscheinung treten. Arbeitsleistungen, die zum Eintrag berechtigen, sind z.B. Abbrucharbeiten, Neubauarbeiten, Erneuerungsarbeiten, Baugerüste, Baugrubensicherung. Keinen Anspruch haben hingegen Architekten und Ingenieure, Verkäufer von standardisierten Bauteilen, Vermieter von Baumaschinen und Baulieferanten (die blosse Lieferung von Baumaterialien wie z.B. Sand, Kies etc. stellt keine unmittelbare Beteiligung am Bau eines Werkes dar); Ausnahme: speziell für den konkreten Bau hergestellte Materialien (z.B. Flüssigbeton oder zugeschnittener Betonstahl).

Als weitere Voraussetzung muss das Pfandrecht innert vier Monaten ab dem Abschluss der Hauptarbeiten (sog. «letzter Hammerschlag») beim Grundbuchamt eingetragen sein (vgl. Art. 839 Abs. 2 ZGB). Nicht jede noch so unbedeutende Arbeit (z.B. Mängelbehebung) hat Einfluss auf den Abschlusstermin. Werden die Bauarbeiten vorzeitig abgebrochen, so beginnt die Frist mit dem Tage zu laufen, an welchem die vorzeitige Auflösung des Werkvertrages feststeht. Besonderheiten bestehen im Fall von Stockwerkeigentum und grösseren Überbauungen mit verschiedenen Gebäuden auf mehreren Parzellen. Da zur Fristwahrung die blosse Gesuchstellung beim Gericht am letzten Tag der Frist nicht genügt, muss das Gesuch bereits einige Tage vor Ablauf der Frist gestellt werden. Es ist deshalb empfehlenswert, rasch um einen Eintrag zu ersuchen, wenn sich Zahlungsprobleme seitens des Schuldners abzeichnen. Der früheste Zeitpunkt, ab welchem ein Eintrag möglich ist, ist der Abschluss des Werkvertrages.

Der Subunternehmer hat selbst dann Anspruch auf Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts, wenn der Grundeigentümer den GU/TU bereits bezahlt hat (und jener den Subunternehmer – z.B. infolge Konkurses – nicht befriedigt hat). Für den Grundeigentümer besteht deshalb das Risiko, zweimal zur Kasse gebeten zu werden. Der Grundeigentümer kann sich vor dem Risiko der Doppelzahlung schützen, z.B. indem er mit dem Unternehmer folgende Zahlungsmodalitäten vereinbart: